中共中央党校学報の知識
ある建設会社(工務店の立場)では先日、こういうことがありました。
お客様のAさんが上地を購入し、そこにデザイナーズ住宅を建てたいと希望されました。
そこで私は建築家をご紹介し、話はとんとん拍子に進んで、設計契約、請負契約も結んで、すぐに着工というときになって、近隣の方からクレームが入りました。
隣家の水道管がAさんの敷地に埋設されており、前の土地所有者との話し合いでは、土地売却に先立って水道管を移設するという約束だったというのです。
しかし約束は果たされず、Aさんはそのことを知らず、土地の売買契約書にも明記されていませんでした。
Aさんは土地の前所有者や仲介業者とも話し合いましたが将があきません。
場合によっては、前の土地の所有者と裁判にも発展しかねない状況となりました。
私の会社は土地の契約にはまったく関与していませんし、建築家も知る由もありません。
この場合は法律的に見て、重要事項を説明せずに土地を売った売主側に鍛庇責任があります。
万が一、裁判になってしまった場合でも、Aさんが勝利すると思います。
しかしながら、解決には時間がかかり、不快な思いもしなくてはなりません。
その間、せっかくの建築計画は中座してしまいます。
時間をかければよいという問題ではありません。
かといって、「とりあえず水道管を移設しよう」となっても、青天の霹靂のAさんは、自分が悪くないのにお金を払いたくないと考えて当然です。
そこで私の下した判断は、とりあえずその移設費用を立て替えることでした。
まず建築を進め、問題はその後にじっくりと交渉することができると判断したのです。
結果として、あとでちゃんと売主から立て替え費用は戻ってきました。
また、こういうこともありました。
やはり土地を購入後、デザイナーズ住宅を建てようとしたBさんは、Aさんと違って土地購入の契約はしたものの、まだ決済(所有権移転)を行っていませんでした。
Bさんが契約した土地は少し特殊で、傾斜地を人工基礎(擁壁)固めた土地でした。
そこにBさんは、木造三階建ての二世帯住宅を希望されたのです。
私たちはまず、人工基礎の地耐力(どのくらいの重さに耐えられるか)の試験データを請求しました。
しかしながら、その土地の売主(不動産業者)は、必要とされるデータを何一つもっていなかったのです。
本来、土地のみの売却であり、かつ擁壁物件の場合は、どのくらいの規模、どんな仕様の建物が建てられるかに大きくかかわる地耐力の試験データを売買契約書(重要事項説明書)に明記しなくてはなりません。
私たち工務店や建設会社は、お客様に対し建物の保証をする責務があります。
地盤および擁壁の調査データなくしては、とても恐ろしくて建築できません。
その旨を正直にBさんにお話ししました。
明らかに業者側の報告義務違反であり、「その土地を購入するリスクを理解したうえで、契約の白紙解除をするか、擁壁を壊してもう一度つくり直したほうがよいのでは」と、具申したのです。
Bさんがすぐにそれを売主側に伝えると、仲介業者と売主が私の会社に飛んできて、「擁壁を壊してやり直す」ということになり決着しました。
この二例は、工務店側がハード部分をきちんと担うことにより、大きなトラブルを回避できた例です。
こうしてみると、ハード専門といいながら、工務店もただモノをつくるだけでなく、さまざまなソフト(情報、知識)を駆使していることがおわかりいただけると思います。
大切なのは、あくまで建築家も工務店も、お客様の利益を絶対的に守る姿勢でタッグを組むことです。
それにより、建築家も工務店も、はじめて自分たちの利益をいただくことができるのです。
建築家と一緒に家をつくると、「建築費がかさむ」ことを心配される方も多いと思います。
しかし、優れた建築家とは、お客様の限られた予算のなかで、可能な限り夢を具現化し、満足していただく存在です。
優れた建築家は設計の力量だけでなく、予算管理においても優秀です。
それができてこそ、本当の意味で究極の匠なのです。
このようなときこそ、マニフェスト住宅のシステムが力を発揮します。
要は予算が当初の予定を超えないようにすればいいし、ために原価および利益公開が非常に役立つのです。
マニフェスト住宅であれば、設計段階でそのつど、原価をチェックしていきます。
予算を超えそうな場合、建築家と相談して「もう少し原価を抑えられないのか」「設計変更して予算内に調整しょう」など、契約前にいろいろな方法を探ることができます。
ここで一つ、注意していただきたいことがあります。
相見積もりをとる際の留青苗佃です。
私たちのお客様にも、打ち合わせはそこそこに、「プランと見積書をすぐに提出してほしい」という方がおられます。
他社と、相見積もりをとろうというわけです。
私は、競争原理を生かす意味で相見積もりは正しいと思いますが、各社の設計・工法・仕様が違えば、厳密には比較対照、比較検討できないことも知っておいていただきたいと思います。
相見積もりは、同じ土俵で勝負して、はじめてその差がわかる手法です。
規格が明確な工業化製品を比べるのならともかく、住宅建築において、お客様が各社の見積書を精査、分析することは至難の業です。
私は、相見積もりをとるのであれば、建築家に依頼してお客様の代理人として動いてもらい、その意見を基に判断されるのがもっとも良いと考えます。
何の基準もない各社相見積もりの場合、建設会社や工務店はその特性上、数字的な部分を過小評価します。
つまり、安めに自己申告するということです。
どうしても契約がほしい場合や、とりあえずお客様の気持ちをつかむためには、最初の金額を抑え、うまくいったらその後、追加工事やオプション工事で補填すればいいという考えの会社も少なくありません。
そうした場合も、建築家が介在すれば、もくろみはすぐに看破されます。
もっとも、マニフェスト住宅なら見積書は掛け値なしですから、「つかみのため」という見積もりが出ることは、絶対にありえません。
この一年間、マニフェスト住宅を実践していくなかで、いろいろな方と出会うことができました。
特に建築家とは、今まで以上にいろいろなタイプの方々と仕事をご一緒させていただきました。
どなたも快く接してくださり、また、マニフェスト住宅に高い理解と評価を示してくださいました。
ある建築家は、「本当に今までの工務店の見積書はいい加減で、怪しかったんだよ」といいました。
またある建築家は、「マニフェスト住宅は原価と利益が完全分離しているから、非常に見やすくわかりやすい」と評価してくれました。
あるいは「この姿が本当に正しいんだよ。
私たちの仕事からもロスが減った」という具合に、とても好意的です。
驚いたのは建築家のなかから自発的に、「設計料もマニフェストにしなくては、マニフェスト住宅と矛盾してしまうのではないか」という声が上がってきたことです。
確かに、今まで建築家に支払う設計・監理料は、人によってマチマチでした。
通常、請負金額の一五%といわれていますが、現実にはそれ以下の場合もありますし、それ以上もあります。
基準がありそうで、なかったわけです。
そうした事実が、「建築家は敷居が高い」とか、もっといえば「建築家は水商売だ」と陰口をたたかれ、敬遠されることにもつながっていました。
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